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          春節樓市例行低迷 “返鄉置業”恐非三四線主力

          admin 提供      2018-02-27 發布

               多家機構的統計顯示,春節期間,全國大部分城市的房地產交易量出現下滑。與去年春節相比,交易量也有下降趨勢。三四線樓市的需求主體也并非由春節期間“返鄉置業”構成,而更多來自棚戶區改造。

            雖然“返鄉置業”成為歷年春節期間的熱詞,但它的實際效果,恐怕并不如預期那么好。
            多家機構的統計顯示,春節期間,全國大部分城市的房地產交易量出現下滑。與去年春節相比,交易量也有下降趨勢。其中,中信建投統計的21個城市,春節期間的交易量下降了30%;中原地產同樣指出,一二線城市的交易數據在春節期間暫停。
            考慮到春節并不是常規銷售周期,這種情況不難理解。分析人士指出,春節假期的時間較短,且主題并不在于買房。因此其交易數據的變化,不具備太大的參考價值。
            今年的春節樓市平淡,與政策打壓的大環境分不開。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日,仍有城市出臺調控政策。
            根據21世紀經濟報道記者了解,春節期間熱炒的“返鄉置業”,更多作為熱詞而非現象出現。多數受訪者認為,即使拋開春節假期來看,返鄉置業的現象也是少數,與舊城改造帶來的需求相比,返鄉置業并不構成三四線樓市的需求主體。
            調控政策“沒有假期”
            由于春節期間的主題是探親訪友,且大多數房地產項目暫停了銷售,因此除非有政策刺激等特殊因素的影響,春節期間的房地產成交量普遍偏低。
            中信建投發布的數據顯示,今年春節期間,21個城市的一手房成交面積為33.31萬平方米,比上年春節下滑30%。
            中原地產指出,春節長假期間,一二線城市的網簽數據假期基本暫停,長假樓市主要以三四線城市為主,但這些城市的交易量同樣低于平時。
            基于同樣的原因,春節所在的月份,整體的房地產成交量要低于其他月份。
            “春節期間成交數據的變化,不能作為房地產市場的參考。”中原地產首席分析師張大偉認為,這一方面因為春節期間并不是常規銷售周期,另一方面由于很多城市暫停了網簽數據,即使有交易,也難以反映到數據上。
            近些年,春節樓市也曾出現過看房增多、成交相對旺盛的“異常”現象。山東南部某四線城市的房地產從業人員向21世紀經濟報道記者表示,在去年春節期間,該城市的確出現過大量看房的情況,其所在公司還安排值班人員進行接待。
            南京某房企負責人也指出,2016年的春節期間,南京樓市也曾迎來看房潮,主要出現在浦口區和建鄴區。
            對于這兩個城市來說,上述情況的出現有個共同特征——利好因素驅動。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驅動,南京樓市在2016年的春節出現異動,節后更是大幅上漲。而上述四線城市,則是受棚戶區改造的影響而出現需求的釋放。
            在2018年春節期間,類似的利好因素并不多。相反,限制性的樓市調控政策卻頻繁出現。
            2月13日,淄博市對部分區域實施限價、限售等措施。2月14日,濟南市濟陽縣發文調控,提高了購房的信貸門檻,并對新房實施“限售令”。衢州市則在春節前提高了公積金貸款的門檻。
            這些措施連同其他城市在節前密集出臺的各項政策,對供應和需求雙方的積極性都帶來打壓,并使得今年春節期間的樓市很難出現“異動”。
            海南省住建廳的統計數據表明,春節期間,商品房銷售面積、銷售金額較去年春節有所下降,銷售均價基本持平,房地產市場運行基本平穩。2018年春節期間全省商品房銷售面積3.54萬平方米,同比下降53.0;銷售金額5.82億元,同比下降53.1%;銷售均價16442元/平方米,同比下降0.2%。
            棚改仍主導三四線樓市
            近些年來,“返鄉置業”成為春節期間的熱門話題。相比一二線城市,返鄉置業更多出現在三四線城市中。但即使在交易相對旺盛的春節期間,“返鄉置業”帶來的需求也不是主流。
            前述房企人士表示,由于很多人鄉音未改,很難區分哪些是返鄉者。有些人帶有明顯的返鄉置業特征,如看房周期短、快速決策等,但這部分人是少數。
            “這些年確實有外出務工人員返鄉買房,有心返鄉買房的人,還會在國慶長假期間看房,但這部分人數量很少。”該人士認為,即使不考慮春節假期,“返鄉置業”也不是三四線城市的主流。
            其認為,三四線城市的需求,仍然來自于大規模的舊城改造。“一些所謂的返鄉置業,本質是買了房子給父母住,父母又大都是從老城區搬出來的。”
            從趨勢上看,返鄉置業的現象雖然會繼續存在,但恐不會成為主流。按照全國房地產商會聯盟主席顧云昌的觀點,當前進入城市化的第二個階段,主要表現為人口從中小城市進入大城市。而在前一階段,則表現為人口從農村進入城市。
            近期,南京、鄭州、武漢等二線城市不斷發布人才吸引政策,包括降低戶籍門檻、給予購房補貼等。相比三四線城市,這些城市更容易吸引外來人口。
            因此,在三四線城市的邏輯中,棚改將繼續成為主流。
            由于熱點一二線城市市場受到政策打壓而相對低迷,在2017年,三四線城市的房價和交易量均大幅增長,并推動當年的房地產市場成交規模創下歷史新高。
            按照上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進的觀點,三四線城市火爆的主要動因有二:一是寬松的貨幣發行量刺激;二是三四線城市開展大規模的棚戶區改造,并帶來大量新增需求。
            未來,寬松的貨幣政策恐難以持續。央行在近日發布的去年第四季度貨幣政策執行報告中,對貨幣政策的導向定位“穩健中性”,同時強調,“加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、房地產市場、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風險等領域的風險監測和防范。進一步完善宏觀審慎政策框架,加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。”
            嚴躍進認為,棚戶區改造的規模,將決定今年三四線樓市的市場變化。
            根據住建部的統計,2017年全國各類棚戶區改造開工目標為600萬套,實際開工609萬套,完成投資1.84萬億元。按照計劃,2018年到2020年,我國還將改造各類棚戶區1500萬套,其中2018年的目標為580萬套。
            多數機構認為,由于棚改目標仍然較高,今年三四線樓市的熱度不會大幅下降。而一二線城市則存在低迷后的反彈動力,因此房地產調控政策不會松動。而整體市場雖不及去年,但絕對交易規模仍將處于高位。
            各地樓市現狀>>>
            后市怎么走>>>
          (原標題:春節樓市例行低迷 “返鄉置業”恐非三四線主力)
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